Кто отвечает за инфраструктуру в малоэтажных комплексах?

Российский рынок малоэтажного строительства демонстрирует устойчивый рост: по состоянию на апрель 2025 года в десяти регионах страны ведутся работы над тринадцатью МЖК, включая проекты в Воронежской области. Вместе с тем активное возведение индивидуальных домов сталкивается с системными трудностями, связанными с правовым статусом общей инфраструктуры и механизмами её содержания. Дороги, котельные и детские площадки остаются в подвешенном состоянии из-за отсутствия четких правил управления, особенно при поэтапном вводе в эксплуатацию. Сенатор Сергей Лукин на парламентских слушаниях в Совете Федерации подчеркнул, что Федеральный закон № 155.842-8 должен установить понятные процедуры финансирования и ответственное лицо за каждый элемент инфраструктуры.

Основные пробелы в законодательстве

Неопределённость правового статуса МЖК и прилегающих земельных участков.
Отсутствие регламентов по обслуживанию общих объектов (дороги, котельные, площадки).
Сложности управления и финансирования при поэтапном заселении.
Нарушения градостроительных норм при формировании участков.

По результатам открытой презентации Минстроя РФ, текущие нормативы не охватывают специфику малоэтажных комплексов и требуют доработки: без ясных правил владельцы участков не могут собирать средства на содержание общего имущества.<sup>[1]</sup>

Практика управления общей инфраструктурой

В современных МЖК применяются три модели:

РТК (расчётно-техническая компания) берёт на себя обслуживание дорог и инженерных сетей по договору.
ТСН (товарищество собственников недвижимости) привлекает средства через членские взносы и платёжки.
Передача на баланс муниципалитета — редкий, но возможный вариант, сопровождающийся высоким бременем для местного бюджета.

Каждая модель имеет плюсы и минусы: РТК позволяет оперативно ремонтировать сети, но увеличивает стоимость услуг для собственников; ТСН обеспечивает автономию, однако часто сталкивается с правовыми коллизиями при распределении расходов.

Законодательные инициативы и их значение

Проект федерального закона № 155.842-8 призван:

Определить правовой статус МЖК и прилегающих территорий.
Установить чёткие правила управления общим имуществом.
Фиксировать механизмы формирования и распределения финансовых средств на обслуживание инфраструктуры.
Защитить интересы дольщиков и собственников.

Принятие документа повысит инвестиционную привлекательность малоэтажных проектов и создаст комфортные условия проживания: обустройство дорог, организация теплоснабжения и благоустройство детских зон станут прозрачными и понятными.

Итоги и перспективы

Регулирование инфраструктуры в МЖК — ключевой фактор устойчивого развития малоэтажного строительства. Появление понятных правил укрепит доверие участников рынка и упростит взаимодействие с органами власти. Уже сегодня в рамках федерального проекта по развитию территорий запланировано возведение более 15 000 индивидуальных домов, и грамотная система управления инфраструктурой поможет избежать конфликтов и снизить риски для инвесторов и граждан.

Источники

[1] Минстрой России. О состоянии малоэтажного жилищного строительства. 2025. https://minstroyrf.gov.ru